央行LPR新政实施,会影响房价和个人房贷吗?

2019-08-20 09:18

央行的一举一动总能在市场上掀起波澜。


这不,在刚过去的这个周末,央行就搞了一个大动作:决定改革完善市场报价利率(LPR)形成机制,深化利率市场化改革,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本。


有人说,这实际上是一种变相降息。真的吗?


如果把央行新政理解为降息,那房贷利率是不是也要降低了?楼市是不是要“雨露均沾”了,房价是不是要抬头了?……


一连串的“是不是”。别着急,事实如何?影响多大?让我们好好给你掰扯掰扯——


降低实际利率为了啥?


完善LPR形成机制是为了扶持中小企业、实体经济。


不改革还真不行。最近这几年,虽然央行又是降息又是各种降准,"麻辣粉"(MLF,中期借贷便利)、"酸辣粉"(SLF,短期借贷便利)、"特麻辣粉"(TMLF,定向中期借贷便利)上了一碗又一碗,不过,放出去的钱到了金融机构手里,沉淀了不少,一些还空转,就是政策传导效率低。


就说一个指标——DR007(存款类机构7天质押式回购利率)。这个指标从2018年3月到今年6月降了36个基点,可一般贷款利率只降了7个基点!


所以,“雨露”挺多,实体经济还“渴”,咋整?


这次改革就是用LPR来给贷款定价,破除市场利率向实体经济传导中的阻碍,引导贷款利率下行,降低实体经济融资成本。


房地产企业也有“糖”吃?


贷款利率要降,人们关心的房地产有“糖”吃吗?房价会不会起来?


别想了!在“房住不炒”的总基调下,金融监管部门早就给房地产融资设置了“隔离墙”。


房地产融资可不仅仅是贷款利率的事,还是能不能贷和贷多少的事。


房地产融资分为开发端融资和销售端融资。开发端融资就是房地产商的开发贷和土地储备贷款。在“房住不炒”总基调下,商业银行开始收缩开发性贷款等涉房业务。房地产公司要想拿到便宜利率真心难!


此前,央行就表示,在开发性贷款方面,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。银保监会也收紧了房地产企业表外融资渠道。


在政策“紧箍咒”下,三、四季度的开发贷款增速数据还得往下走。多数房地产企业的日子好不了哪去。


个人买房负担能降低吗?


销售端,随着贷款融资利率根据LPR变动,个人买房负担能降低吗?恐怕也不行。


居民房贷大多属于长期贷款,应该采用5年期以上的LPR利率为基准。1年期LPR利率可能会更市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导。


再加上对房地产企业融资的管理,利率未必下行,房贷也未必能那么容易获得。


目前,居民房贷平均利率是5.53%,要比实体贷款利率低。一旦长期贷款利率市场化,房贷利率会不会上升还要打个问号。


7月中央政治局会议指出,不以房地产刺激短期经济。此次央行贷款利率并轨设计的目的也是既降低实体经济融资成本,又谨防资产泡沫。所以,认为这次改革新政后房价又要涨一波,那可就想多了。




货币政策要转向了?


业内人士表示,目前来看,完善LPR形成机制,并不是货币政策转向,而是改善利率传导机制,引导企业实际利率下行,不过实际效果有待观察。


央行货币政策委员会马骏认为,受多方面因素影响,银行利差走势短时间内难以进行量化。主要看四方面情况:


一是宏观经济的情况,尤其是未来贷款需求是不是旺盛;


二是风险溢价,风险溢价又跟贷款违约率相关;


三是政策利率本身的情况,比如政策利率的水平和变化;


四是新的传导机制落地的速度有多快,因为传导机制到了银行,还涉及到改IT系统等等,要花一段时间。


本文转载自公众号经济日报(ID:jjrbwx),作者陈果静,文中内容和观点仅代表原作者立场。如需转载,请注明来源。